红盘也能捡漏了，要不要赶紧投资一套？| 楼先生问答NO.732

Original 楼先生层楼 2022-12-08

◎Tips：今日共6盘正在登记，明细见文末
▲提问楼先生[评论区留言]

钱二、申花这样的红盘，摇号都有剩下。说明什么？行情进一步冷静，趋势挡不住。

当然不管是钱二还是申花，当天通过线下马上抢完了。这就是我们说的《杭州人对楼市其实还很乐观》，但相比之前，客户内心的纠结、犹豫和不确定也明确加剧了。

接下来，产品偷懒的、品牌不强势的、地段非绝对核心的楼盘，哪怕是红盘，也会有摇号剩余房源。原则上，这些线上选房剩下来的房源，每个人都可以去买，开发商想卖给谁都OK。

捡漏的人是投资还是自住，不重要。关键在于，在这样冷静的行情下，在一二手房价差越来越不明确的市场环境下，你还要不要买、还敢不敢投资？

毕竟红盘还是那批红盘，限价还是那个限价，到底什么变了？答案大家都知道，是预期变了。

任何时候，对楼市都有坚定者和否定者，无非环境不同，比例不同。行情变冷，对于始终的坚定者，悄悄地、慢慢地打开了“补仓”的机会。

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现金400万、市中心、申花/文教/文晖

@Colin

老师你好，我在钱江新城上班，我老公在天目山路古墩路附近上班，目前住定安苑，市值约250万，额外手上还有约400万现金，所以想置换一套，20分钟车程内次新房或新房推荐，感谢老师，求翻。

楼先生：核心板块的新盘中签率开始上升了，比较适合你考虑的区域比如申花、文教、文晖，都可以密切留意。对于改善置换，之前新盘久摇不中，迫于改善需求，只能买高价的次新房，现在中签率上升，或者供应量放大，摇中的概率增加，是非常好的消息。与此同时，核心区域的次新房，挂牌价也慢慢往下调整，又多了一条后路。

先关注新房吧，同步留意次新房的价格调整，只要价格满意，次新房也行。一个在钱江新城工作，一个在城西工作，可以考虑文教板块，比如滨江·望翠蓝庭，限价58600元/㎡，比如申花庆隆的地上·庆樾上府（特别关注），到明年一二月份，绿城庆隆项目，非常纯粹的高端改善。另外，文晖也是不错的选择，地上·文樾上院，限价51700元/㎡，户型180方。

这几个改善楼盘，一个个去摇，一次次去摇。同时呢，申花、文晖、文教这几个区域的次新房，价格也关注着，两手都准备着，毕竟次新房买了就能入住，新房还要等交付两三年。

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6套房子、卖房改善、文晖/嘉里馥源庭

@蜜桃

家里一共6套房子。娘家回迁房3套（房龄10年的样子，坐标文晖大桥已加装电梯。70方和80方的房子出租中）、公公婆婆2套（大关小区+中粮方圆府，我们和公婆各住一套）、夫妻共同名下1套（萧山科技城）。想改善置换一下，请问有好的建议吗？爸妈不愿意搬地方，公婆可以接受，新房意向是文晖嘉里城，不知道该怎么置换。

楼先生：如果手上没什么现金，需要腾挪房子的话，不要先考虑买哪里，先把手上的房子盘点一下，看看哪些是能够卖掉的。目前行情下，二手房很不好卖，回迁房、安置房只会更难。我一直在讲，这几个月的二手房市场，不是价格问题，而是需求蛰伏起来了，「能不着急的，都先观望了」。

你们属意的嘉里城，当然很不错，文晖这样的市中心地段，楼下就有综合体和地铁口，将来嘉里城会成为市中心的人气聚集中心。只不过港企的动作确实慢，不知道什么时候开盘。你可以盯着，然后尽快把手上的房子卖出去。

没有其它建议了，就先集中精力卖房子吧。因为核心区的新房卖卖还是很快的，或许房子腾挪好了，场上新房早就换了一批。不过有点不用担心，市中心新房不会断供的。

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安置房/置换改善、上塘/联发·臻和雅颂

@WHJ

楼先生好，本人已婚，无房户，与父母住139方回迁房，想把手上其他安置房换一个商品房独立住出去，考虑伟星星瓒颂锦府和西房宸鹭晴语轩，前者离父母近一点，但离地铁稍远，且地铁能级不高，后者还未出户型图，楼盘离父母远一点，但离地铁近，对两家开发商了解不深，也不清楚哪个盘未来更保值，想请教一下选哪个比较好？

楼先生：伟星·星瓒颂锦府这个楼盘，开发商认认真真做产品，市场相当认可，加上推盘量只有百来套，每次摇号中签率都压到很低。所以两个项目对比，未来更保值的选择，肯定是伟星更有优势，毕竟申花这里有更好的配套，有更成熟的城市界面。

但伟星再好，不一定买得到啊，很有可能落空。如果认为自己运气不错，可以试一下，给自己几次机会，去摇摇看，如果摇不中，马上买西房·宸鹭晴语轩。另外，也看看市场上有没有「平替楼盘」，比如边上的滨江·芳翠锦绣，或者联发和保利合作的上塘项目「臻和雅颂」，限价都差不多，房子也都不错。

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南部卧城vs未来总部社区、悦潮云望府

@水果

老师好，我们夫妻都在滨江上班，预算300万出头，小三房即可，不要太偏的地方，请问有什么好楼盘推荐吗？

楼先生：在滨江区上班，一般情况下，会考虑江南岸一些刚需板块，比如南部卧城，这一带的生活配套相当成熟，有汇德隆购物中心，有地铁2号线，你可以留意众安·濋玥府，大家中天钱江·萧澜隐翠轩，限价30000元/㎡，对你来说，300来万，这里是比较合适的选择。

其它推荐，可以往亚运村方向，今年比较热门的板块是未来总部社区，这里有两个新盘，算是板块首发，其中一个是大家出品的「悦潮云望府」，限价31500元/㎡，它的产品能级甚至比不少限价4万多的楼盘还要好。

南卧和未来总部社区，看你自己喜欢，如果喜欢成熟区域，买南卧没什么问题。如果愿意接受新兴板块，敢于吃螃蟹，配套要等一等，与高能级板块（与亚运村、奥体都是三公里左右）更近，那建议考虑总部未来社区。

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现金1100万、排屋合院、和家园·臻园

@微风

现金1100万，还剩一张有房户房票，考虑排屋合院，请问这样的经济环境下，还有必要着急买排屋合院吗？还是建议先不买，手握现金等抄底？另外请帮忙推荐一些排屋合院？

楼先生：大原则是「没有必要着急」，大环境仍很不明朗，什么都可能发生。但如果遇到特别好的排屋，价格也能承受，为什么不能买呢？毕竟买排屋合院，不是投资目的，而是改善自住，买下来了就要住很久很久。

楼市和股市，都一样，真的应该在疯狂的时候卖房，在无人问津的时候买房，这么简单的道理却很少有人能真正做到。当然也不要总想着抄底，我在这个行业工作这么多年，没有几个人真的抄到了底，差不多就行了。

给你推荐几个最近看过不错的排屋合院，一个是和家园·臻园，属于主城区唯一在售的排屋，精装交付。另一个是万科良渚文化村四期，也是精装，总价要比前者便宜些。还有一个，我觉得性价比不错的选项，是闲湖城的一批排屋，沿湖的。这三个你可以去看看。

买排屋合院，我给你的一点建议是，要跟同小区的二手排屋做价格对比。如果二手排屋价格合适，房型也OK，不是非要买新的。

▍今日可登记楼盘

C E N G L O U · C H I N A

案名	均价	摇号情况
星翠芳华府	26310	板块：星桥房源：74套户型：95-139㎡登记方式：冻资，无房无贷60万，其他120万登记日期：11.4-11.6
万科星遇光年府	31200	板块：勾庄房源：200套户型：105-139㎡登记方式：冻资，无房无贷80万，其他160万登记日期：11.4-11.6
伟星星瓒颂锦府	46200	板块：申花房源：256套户型：108-177㎡登记方式：冻资，无房无贷150万，二套300万，全款500万登记日期：11.4-11.6
中天大家悦望云潮府	31500	板块：未来总部社区房源：96套户型：105-111㎡登记方式：冻资，无房无贷80万，二套160万，一次性230万登记日期：11.4-11.6
招商德信云望之宸	25000	板块：富阳富春房源：195套户型：95-122㎡登记日期：11.4-11.6
樾臻府	13000	板块：萧山河上房源：196套户型：89-116㎡登记日期：11.3-11.5